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Valutare il valore di un immobile nella zona Trieste-Africano a Roma può essere una sfida complessa. Ci sono molti fattori da considerare e la valutazione non si basa solo sulle caratteristiche strutturali dell'immobile.
Il valore di una proprietà può variare notevolmente a seconda di diversi fattori chiave che sono fondamentali per una valutazione accurata:
Dopo aver considerato questi fattori, è importante tenere conto di ulteriori caratteristiche specifiche che possono influenzare il valore dell'immobile in modo positivo o negativo, con coefficienti che possono variare dal 5% al 25%.
Questo perché la valutazione non si basa solo sulle caratteristiche strutturali dell'appartamento, ma anche su altri elementi. Ad esempio, un appartamento seminterrato in buono stato potrebbe perdere il 25% del suo valore base rispetto a un appartamento di media qualità nello stesso quartiere e con la stessa tipologia. D'altra parte, un attico potrebbe ottenere un coefficiente di merito fino al 20%.
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È essenziale considerare anche lo stato di conservazione dell'immobile, la luminosità, l'esposizione, l'età dell'edificio, la disponibilità di parcheggio, la vicinanza ai mezzi pubblici e alle aree verdi, oltre ad altri fattori necessari per una valutazione accurata dell'immobile.
È evidente che la semplice consultazione di riviste del settore o l'uso dei motori di ricerca non sono sufficienti per ottenere una valutazione precisa. È necessaria una conoscenza specifica e qualificata basata su esperienze professionali.
SUPERFICIE CALPESTABILE O COMMERCIALE?
Una delle domande più comuni riguarda la differenza tra superficie calpestabile e superficie commerciale. La superficie calpestabile è la somma delle superfici interne su cui è possibile "camminare", escludendo muri interni ed esterni. La superficie commerciale, utilizzata per la valutazione dell'immobile, include anche le superfici esterne, come balconi e terrazze, oltre alle pertinenze.
Non esistono norme specifiche di legge per il calcolo della superficie commerciale, ma esiste uno standard consolidato ampiamente accettato dagli addetti ai lavori. Ecco alcuni dei coefficienti più comuni da applicare alla superficie utile per determinare la superficie commerciale dell'appartamento:
Mura interne: 100%
Mura confinanti: 50% (solitamente si aggiunge il 10% alla superficie utile per calcolarle)
Balconi e terrazze scoperte: 25%
Balconi e terrazze coperte: 35%
Verande: 60%
Giardino di appartamento e villetta a schiera: 15%
Giardino di villa: 10%
Cantine e soffitte: 20%
Posto auto scoperto: 20%
Posto auto coperto: 35%
Box auto: 50%
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Tuttavia, questi valori di stima forniscono solo una stima approssimativa del valore dell'immobile. Per determinare il valore commerciale reale, è necessario un sopralluogo da parte di un professionista del settore.
VALUTAZIONE DI UN APPARTAMENTO OCCUPATO
Se si decide di vendere un appartamento che è attualmente affittato, è importante considerare che l'immobile verrà venduto come "occupato". In generale, un appartamento occupato a Roma vale circa il 30% in meno rispetto a uno libero, e la vendita potrebbe richiedere più tempo.
Nella valutazione di un appartamento occupato, è importante prendere in considerazione diversi fattori, tra cui la scadenza del contratto di locazione, le caratteristiche del conduttore e soprattutto il reddito generato dal contratto di locazione. Solitamente, non esiste un diritto di prelazione per l'inquilino, ma è una buona prassi informarlo della vendita, poiché potrebbe essere interessato all'acquisto.
VALUTAZIONE DI UNA NUDA PROPRIETÀ
La nuda proprietà rappresenta il valore dell'immobile al netto dell'usufrutto, consentendo al proprietario di vivere nell'immobile per tutta la vita. Questa opzione è spesso scelta da persone anziane che desiderano garantire un futuro finanziario ai propri figli o semplicemente godere di una terza età serena senza rinunciare alla casa.
Per calcolare il valore dell'usufrutto, è necessario conoscere l'età dell'usufruttuario e stabilire il valore della piena proprietà al momento della vendita. Il valore dell'usufrutto vitalizio può essere determinato moltiplicando il valore della piena proprietà per il tasso di interesse legale (0,50%) e poi per un coefficiente basato sull'età del beneficiario. Il valore della nuda proprietà è la differenza tra il valore della piena proprietà e il valore dell'usufrutto.
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Ad esempio, se il valore della piena proprietà di un immobile è di €300.000,00, il tasso di interesse legale è dello 0,50%, e l'età del beneficiario dell'usufrutto è di 70 anni, il calcolo potrebbe apparire come segue:
Rendita annua = €300.000,00 (valore della piena proprietà) x 0,50% (tasso di interesse legale) = €1.500,00
Valore dell'usufrutto = €1.500,00 (rendita annua) x 80 (coefficiente basato sull'età) = €120.000,00
Valore della nuda proprietà = €300.000,00 (valore della piena proprietà) - €120.000,00 (valore dell'usufrutto) = €180.000,00
Questi sono solo alcuni dei fattori da considerare quando si valuta il valore di un immobile nella zona Trieste-Africano a Roma. Per una valutazione precisa, è consigliabile consultare un professionista del settore immobiliare.
